In Portugal there are two average installments in housing credit that tell contradictory stories. The first is the average installment of all loans in force, calculated by the Bank of Portugal on the entire stock of contracts, which reached 436 euros, the historical series maximum and rising for ten consecutive months. The second is the average installment of those contracting today, which according to ComparaJá data reaches 850 euros among buyers under 35 and 749 euros in the older group.
The distance between the two values results from what each one measures. The stock installment incorporates contracts signed over three decades, with property values much lower than current ones and with capital already substantially amortized. The new contracts installment reflects today's prices, amounts and rates. The housing credit stock reached maximum values, but the aggregate rise is slow because most contracts are old and adjust only through index revision reviews.
This difference has consequences for the public reading of data and for housing policy. When it is reported that the average installment reached a historical maximum of 436 euros, the sensation transmitted is of elevated but manageable effort. However, for a young family that does the math to buy a house and reaches 850 euros, the distance between their reality and the national indicator is great. The true effort jump is not happening in the stock, which is slow to adjust, but rather in the entry of each new family into the market, being invisible in any average that joins the two populations.
The lending rules were tightened with reference to younger buyers because it is in them that the entry installment is highest, the financing ratio is greater and the effort rate approaches the limit more closely. The article concludes that the relevant reference value for those preparing a process is not the national average installment, but rather the average installment of those contracting now a credit with similar amount and term to theirs.
Existem duas prestações no crédito à habitação em Portugal e elas contam histórias que se contradizem. A primeira é a prestação média do conjunto dos empréstimos em vigor, calculada pelo Banco de Portugal sobre todo o stock de contratos: 436 euros, valor máximo da série histórica, a subir há dez meses consecutivos. A segunda é a prestação média de quem contrata hoje. Nos dados do ComparaJá, chega aos 850 euros entre compradores com menos de 35 anos e aos 749 euros no grupo mais velho.
A distância entre os dois números é de quase o dobro e não resulta de nenhum erro de medição. Resulta do que cada um mede. A prestação do stock incorpora contratos assinados ao longo de três décadas, com valores de imóvel muito inferiores aos atuais e com capital já substancialmente amortizado. A prestação dos novos contratos reflete os preços de hoje, os montantes de hoje e as taxas de hoje. Uma é a fotografia do passado a envelhecer; a outra é a fotografia do presente.
A consequência mais relevante desta diferença é sobre a leitura pública dos dados. Quando se noticia que a prestação média em Portugal atingiu um máximo histórico de 436 euros, a sensação transmitida é de esforço elevado mas gerível. Quando uma família jovem faz contas para comprar casa e chega aos 850 euros, a distância entre a sua realidade e o indicador nacional é grande o suficiente para gerar a impressão de estar a fazer alguma coisa mal. Não está: está a comprar no mercado de 2026, e o indicador nacional descreve maioritariamente o mercado de anos anteriores.
Há uma segunda consequência, com implicações para a política de habitação. O stock de crédito habitação atingiu valores máximos e a prestação média sobe há quase um ano, o que sugere pressão crescente sobre os orçamentos familiares. Mas essa subida do agregado é lenta precisamente porque a maior parte dos contratos é antiga e se ajusta apenas através das revisões de indexante. O verdadeiro salto de esforço não está a acontecer no stock: está a acontecer na entrada de cada nova família no mercado, e é invisível em qualquer média que junte as duas populações.
A comparação também esclarece por que motivo as regras de concessão foram apertadas com referência aos compradores mais jovens. É neles que a prestação de entrada é mais alta, é neles que o rácio de financiamento é maior, e é neles que a taxa de esforço se aproxima mais do limite, ainda que continue confortavelmente abaixo. Um regulador que olhe para a média do stock não vê problema nenhum. Um regulador que olhe para a coorte que entra vê uma trajetória que justifica precaução.
Para quem está a preparar um processo, a leitura útil é de calibração, e é uma das razões pelas quais vale a pena olhar para a análise de mercado de crédito habitação desagregada por perfil. O valor de referência relevante não é a prestação média nacional, é a prestação média de quem contrata agora um crédito com montante e prazo semelhantes aos seus.
Comparar com o agregado do stock produz otimismo sem fundamento e leva a subdimensionar a margem necessária. É o erro mais comum de quem se orienta pelo número que dá manchete no fim de cada mês.
