Nuno Leal, co-CEO of Doutor Finanças, considers that the housing package will have a gradual effect. The VAT reduction is positive because it encourages construction and feeds supply, but the imbalance between supply and demand will not disappear in the short term. In 2025, 29 billion euros in housing credit were granted, of which 6 billion corresponded to transfers, and 77% of the credits were contracted at mixed rates. Patrícia Barão, president of APEMIP, emphasizes that for decades new supply represented about 20%, while in the last decade housing stock increased only 1.9%, and that 95.3% of the houses transacted are acquired by people with tax residence in Portugal.
Miguel Mateus, CEO of Norfin, argues that predictability is fundamental, explaining that uncertain deadlines and successive legislative changes increase investment risk. He points to the need for a systemic vision in which Government, municipalities and the Tax Authority are aligned, and questions where the public assets are that can be put at the service of new generations. Public land or buildings can be mobilized for new projects, and in the rental sector there are investment models capable of scaling up, but innovation is needed.
Jorge Bota, CEO of B. Prime, warns that Portugal has 308 urban planning regulations for each municipal council, and that the succession of changes can decrease investor confidence. He emphasizes that the problem is not really about housing, but about access to housing: those already in the market can sell an appreciated asset, but those trying to enter for the first time face high prices, limited salaries and little supply. He advocates that public land in partnership with developers and large-scale rental projects can be part of the answer.
Patrícia Barão adds that the rental market remains very fragmented and based mainly on small landlords. The conclusion of the article is common to the various stakeholders: increasing supply is indispensable, but not enough. Taxation, licensing, predictability, financing, public heritage, rental and family incomes are part of the same equation. The challenge is not only to build more houses, but to ensure they reach the market under conditions that allow those who are currently outside to manage to enter.
Nuno Leal considera que o pacote de medidas para a habitação terá um efeito gradual. Sobre a descida do IVA, afirma: “É obviamente uma medida positiva”, por fomentar a construção e alimentar a oferta. Mas o desequilíbrio entre oferta e procura não desaparecerá no curto prazo e as medidas precisam de tempo para se traduzirem em casas no mercado. No financiamento, não existe atualmente, do lado da banca, um problema de disponibilidade de crédito à habitação. Em 2025, referiu, foram concedidos 29 mil milhões de euros, dos quais 6 mil milhões corresponderam a transferências, e 77% dos créditos foram contratados a taxa mista. Para o co-CEO do Doutor Finanças é também necessário articular a política de crédito com as regras macroprudenciais. Essa articulação é relevante num mercado em que o estímulo à procura, sem um aumento correspondente da oferta, pode agravar desequilíbrios já existentes.
Patrícia Barão coloca igualmente a oferta no centro do problema, sublinhando que houve décadas em que a oferta nova representava valores na ordem dos 20%, enquanto na última década o stock habitacional aumentou apenas 1,9%. A procura, pelo contrário, permanece dinâmica: 95,3% das casas transacionadas são adquiridas por pessoas ou famílias com residência fiscal em Portugal. A redução do IVA pode estimular a construção, mas “criar esta oferta vai precisar de tempo”. Por isso, insiste: “Nós não temos uma bala de prata”. Para a presidente da APEMIP, a dificuldade é especialmente visível em quem ainda não dispõe de uma casa para vender e usar como capital numa nova compra. “Eu concordo 100% que estamos a viver uma crise de acesso à habitação”, afirma, defendendo casas novas a valores compatíveis com os rendimentos das famílias.
Miguel Mateus centra a análise na previsibilidade. “O tempo, obviamente, é o maior assassino de todos”, afirma, explicando que prazos incertos, alterações legislativas sucessivas e interpretações diferentes aumentam o risco do investimento. O CEO da Norfin defende uma visão sistémica, em que Governo, municípios e Autoridade Tributária estejam alinhados. Também chama a atenção para as várias camadas que formam o preço: terreno, construção, financiamento, tempo, taxas, licenciamentos, energia e projetos. E introduz uma questão: “Onde estão os ativos públicos que possam ser postos ao serviço destas novas gerações?”. Terrenos ou edifícios públicos podem, sustenta, ser mobilizados para novos projetos. No arrendamento, considera que existem modelos de investimento capazes de ganhar escala, mas é necessário inovar. Para o responsável da Norfin, a estabilidade das regras e a redução da incerteza são condições essenciais para atrair capital e permitir decisões de investimento com horizontes mais longos.
Acesso à habitação e escala no arrendamento
Jorge Bota concorda que as medidas aprovadas são, em geral, positivas, mas alerta para a execução. Portugal tem “308 regulamentos do urbanismo de cada uma das câmaras”, além de procedimentos e capacidades diferentes entre municípios. A sucessão de mudanças pode diminuir a confiança dos investidores. “Fazer depressa não é sinónimo de fazer bem”, adverte. No preço final, aponta o solo como ponto de partida: “começa tudo nos terrenos, porque os terrenos são caríssimos hoje em dia em qualquer localização”.
O CEO da B. Prime afirma ainda “que não temos propriamente um problema de habitação, é de acesso à habitação, que é uma coisa um bocadinho diferente.” Quem já está no mercado pode vender um ativo valorizado; quem tenta entrar pela primeira vez enfrenta preços elevados, salários limitados e pouca oferta. Para Jorge Bota os terrenos públicos em parceria com promotores e projetos de arrendamento com escala podem fazer parte da resposta: “300 apartamentos que venham para o mercado de arrendamento, se forem multiplicados por 10, são 3.000. É isto que nos faz falta para resolver o tal acesso à habitação.” A escala, sublinha, é determinante para que novas soluções tenham impacto efetivo num mercado em que a oferta disponível continua insuficiente.
Patrícia Barão acrescenta que o mercado de arrendamento continua muito pulverizado e assente sobretudo em pequenos proprietários. Para criar escala, defende “projetos que venham para o mercado pensados para o arrendamento”, incluindo soluções de build to rent concebidas desde a origem para esse fim. Enquanto a venda oferecer um retorno mais favorável, estes projetos terão dificuldade em ganhar escala no mercado português.
A conclusão é comum: aumentar a oferta é indispensável, mas não basta. Fiscalidade, licenciamento, previsibilidade, financiamento, património público, arrendamento e rendimentos das famílias fazem parte da mesma equação. O desafio não é apenas construir mais casas; é fazer com que cheguem ao mercado em condições que permitam a quem hoje está de fora conseguir entrar.
