Данные за август по ипотечным кредитам, обработанным через платформу ComparaJá, показывают, что средний срок кредитов на приобретение жилья составил 36 лет, тогда как при переводах из одного банка в другой он остался на уровне 30 лет. Эта разница в шесть лет представляет собой наиболее значительное изменение данного показателя за год, в то время как рекомендуемый предел долговой нагрузки был установлен на уровне 45% решением Банка Португалии.
Механизм этой разницы прост. При рефинансировании срок кредита наследуется от первоначального договора, а его продление часто сводит на нет выгоду от перехода, поскольку более низкий платёж, распределённый на большее количество лет, может стоить больше в виде общих процентов, чем удалось сэкономить на спреде. При покупке жилья, напротив, срок кредита определяется в последнюю очередь, после того как установлены цена дома, собственный капитал и доход семьи, и именно он позволяет уложить платёж в допустимый банком предел долговой нагрузки.
Нормативные правила устанавливают максимальные сроки кредита в зависимости от возрастной группы, а это означает, что возможность растянуть срок быстрее исчерпывается для тех, кто покупает жильё в более позднем возрасте. Знание этих ограничений перестало быть бюрократической деталью и стало первым расчётом перед выбором дома, поскольку именно от этого зависит, какую сумму можно получить в кредит при том же доходе.
В статье приводятся три конкретные рекомендации для тех, кто оформляет кредит: сравнивать предложения при одинаковом сроке, а не при одинаковом платеже; запрашивать у банка общую сумму процентов по каждому варианту; и не поддаваться искушению продлевать срок при рефинансировании, поскольку экономия измеряется общей стоимостью кредита, а не размером ежемесячного платежа.
