Os dados de agosto do crédito à habitação intermediado pelo ComparaJá mostram que o prazo médio dos créditos de aquisição foi de 36 anos, enquanto o dos créditos transferidos de um banco para outro ficou nos 30 anos. Esta diferença de seis anos representa o movimento mais expressivo do ano nesta variável, numa altura em que o limite recomendado da taxa de esforço passou a ser de 45%, por decisão do Banco de Portugal.
O mecanismo por trás desta diferença é simples. Nas transferências, o prazo é herdado do contrato original, e alongá-lo anula frequentemente o ganho da mudança, porque uma prestação mais baixa distribuída por mais anos pode custar mais em juros totais do que o spread que se conseguiu negociar. Nas aquisições, pelo contrário, o prazo é a última variável a ser fixada, depois de definidos o preço da casa, o capital próprio e o rendimento do agregado, e serve precisamente para fazer caber a prestação dentro do limite de esforço aceite pelo banco.
As regras regulatórias fixam prazos máximos por escalão etário, o que significa que a possibilidade de esticar o prazo se esgota mais depressa para quem compra mais tarde na vida. Conhecer estes limites deixou de ser um detalhe burocrático e passou a ser a primeira conta a fazer antes de escolher a casa, porque é ela que determina quanto se consegue financiar com o mesmo rendimento.
O artigo deixa três verificações concretas para quem contrata crédito: comparar propostas ao mesmo prazo em vez de à mesma prestação, pedir ao banco o montante total imputed ao consumidor de cada cenário, e resistir à tentação de alongar o prazo ao transferir, uma vez que a poupança se mede no custo total do empréstimo e não na prestação mensal.
