Em Portugal existem duas prestações médias no crédito à habitação que contam histórias contraditórias. A primeira é a prestação média do conjunto dos empréstimos em vigor, calculada pelo Banco de Portugal sobre todo o stock de contratos, que atingiu 436 euros, valor máximo da série histórica e a subir há dez meses consecutivos. A segunda é a prestação média de quem contrata hoje, que segundo dados do ComparaJá chega aos 850 euros entre compradores com menos de 35 anos e aos 749 euros no grupo mais velho.
A distância entre os dois valores resulta do que cada um mede. A prestação do stock incorpora contratos assinados ao longo de três décadas, com valores de imóvel muito inferiores aos atuais e com capital já substancialmente amortizado. A prestação dos novos contratos reflete os preços, montantes e taxas de hoje. O stock de crédito habitação atingiu valores máximos, mas a subida do agregado é lenta porque a maior parte dos contratos é antiga e ajusta-se apenas através das revisões de indexante.
Esta diferença tem consequências para a leitura pública dos dados e para a política de habitação. Quando se noticia que a prestação média atingiu um máximo histórico de 436 euros, a sensação transmitida é de esforço elevado mas gerível. Contudo, para uma família jovem que faz contas para comprar casa e chega aos 850 euros, a distância entre a sua realidade e o indicador nacional é grande. O verdadeiro salto de esforço não está a acontecer no stock, que é lento a ajustar-se, mas sim na entrada de cada nova família no mercado, sendo invisível em qualquer média que junte as duas populações.
As regras de concessão foram apertadas com referência aos compradores mais jovens porque é neles que a prestação de entrada é mais alta, o rácio de financiamento é maior e a taxa de esforço se aproxima mais do limite. O artigo conclui que o valor de referência relevante para quem está a preparar um processo não é a prestação média nacional, mas sim a prestação média de quem contrata agora um crédito com montante e prazo semelhantes aos seus.
Existem duas prestações no crédito à habitação em Portugal e elas contam histórias que se contradizem. A primeira é a prestação média do conjunto dos empréstimos em vigor, calculada pelo Banco de Portugal sobre todo o stock de contratos: 436 euros, valor máximo da série histórica, a subir há dez meses consecutivos. A segunda é a prestação média de quem contrata hoje. Nos dados do ComparaJá, chega aos 850 euros entre compradores com menos de 35 anos e aos 749 euros no grupo mais velho.
A distância entre os dois números é de quase o dobro e não resulta de nenhum erro de medição. Resulta do que cada um mede. A prestação do stock incorpora contratos assinados ao longo de três décadas, com valores de imóvel muito inferiores aos atuais e com capital já substancialmente amortizado. A prestação dos novos contratos reflete os preços de hoje, os montantes de hoje e as taxas de hoje. Uma é a fotografia do passado a envelhecer; a outra é a fotografia do presente.
A consequência mais relevante desta diferença é sobre a leitura pública dos dados. Quando se noticia que a prestação média em Portugal atingiu um máximo histórico de 436 euros, a sensação transmitida é de esforço elevado mas gerível. Quando uma família jovem faz contas para comprar casa e chega aos 850 euros, a distância entre a sua realidade e o indicador nacional é grande o suficiente para gerar a impressão de estar a fazer alguma coisa mal. Não está: está a comprar no mercado de 2026, e o indicador nacional descreve maioritariamente o mercado de anos anteriores.
Há uma segunda consequência, com implicações para a política de habitação. O stock de crédito habitação atingiu valores máximos e a prestação média sobe há quase um ano, o que sugere pressão crescente sobre os orçamentos familiares. Mas essa subida do agregado é lenta precisamente porque a maior parte dos contratos é antiga e se ajusta apenas através das revisões de indexante. O verdadeiro salto de esforço não está a acontecer no stock: está a acontecer na entrada de cada nova família no mercado, e é invisível em qualquer média que junte as duas populações.
A comparação também esclarece por que motivo as regras de concessão foram apertadas com referência aos compradores mais jovens. É neles que a prestação de entrada é mais alta, é neles que o rácio de financiamento é maior, e é neles que a taxa de esforço se aproxima mais do limite, ainda que continue confortavelmente abaixo. Um regulador que olhe para a média do stock não vê problema nenhum. Um regulador que olhe para a coorte que entra vê uma trajetória que justifica precaução.
Para quem está a preparar um processo, a leitura útil é de calibração, e é uma das razões pelas quais vale a pena olhar para a análise de mercado de crédito habitação desagregada por perfil. O valor de referência relevante não é a prestação média nacional, é a prestação média de quem contrata agora um crédito com montante e prazo semelhantes aos seus.
Comparar com o agregado do stock produz otimismo sem fundamento e leva a subdimensionar a margem necessária. É o erro mais comum de quem se orienta pelo número que dá manchete no fim de cada mês.
