In Portogallo, la morte del locatore non determina, di per sé, la fine del contratto di locazione. Quando l'immobile apparteneva al defunto in piena proprietà, la posizione di locatore fa parte dell'eredità e il contratto rimane in vigore alle condizioni in cui è stato stipulato. L'articolo 1057 del Codice Civile stabilisce che chi acquisisce il diritto su cui si basa il contratto subentra nei diritti e negli obblighi del locatore. Pertanto, gli eredi non possono richiedere un nuovo contratto, modificare liberamente l'affitto o obbligare l'inquilino a uscire prima del termine. L'obbligo di pagare l'affitto non si sospende con il decesso e l'inquilino deve essere informato su chi rappresenta l'eredità e come proseguire i pagamenti.
Esiste, tuttavia, un'eccezione importante quando il locatore non era proprietario pieno, ma solo usufruttuario. Secondo l'articolo 1476 del Codice Civile, l'usufrutto si estingue con la morte dell'usufruttuario e la locazione può decadere ai sensi dell'articolo 1051. In una sentenza del febbraio 2025, il Tribunale di Relazione di Porto ha ritenuto che la morte della locatrice usufruttuaria abbia estinto l'usufrutto e provocato la decadenza del contratto. Tuttavia, il Tribunale di Relazione di Lisbona ha deciso diversamente in un caso dell'aprile 2024, in cui la locatrice era proprietaria piena al momento della stipula del contratto e solo successivamente ha donato l'immobile riservando l'usufrutto per sé, concludendo che il contratto non è decaduto.
Anche quando si verifica la decadenza per estinzione dell'usufrutto, il proprietario non può esigere la consegna immediata dell'abitazione. L'articolo 1053 del Codice Civile stabilisce che la restituzione dell'immobile può essere richiesta solo sei mesi dopo il fatto che ha provocato la decadenza. Se l'inquilino non consegna volontariamente l'abitazione, il proprietario dovrà avvalersi dei mezzi legali disponibili e non potrà procedere alla rimozione dei beni o alla sostituzione delle serrature di propria iniziativa.
L'analisi non deve limitarsi alla situazione esistente il giorno del decesso. Il contratto, la data della sua firma e le registrazioni dell'immobile sono determinanti per sapere se la locazione continua o decade. La situazione giuridica dell'immobile può essere verificata tramite la certificazione permanente del registro immobiliare, che consente di consultare le registrazioni in vigore, inclusa l'identità del proprietario e i diritti o on
Uma mudança inesperada na pessoa que recebe a renda pode gerar dúvidas sobre pagamentos, prazos e permanência na habitação. Contudo, as condições assinadas num contrato de arrendamento não desaparecem apenas porque o imóvel passou para outras mãos.
Em Portugal, a morte do senhorio não determina, por si só, o fim do contrato de arrendamento. Quando o imóvel pertencia ao falecido em propriedade plena, a posição de senhorio integra a herança e o contrato mantém-se nos termos em que foi celebrado.
Morte do proprietário não acaba com arrendamento
O artigo 1057.º do Código Civil (CC) estabelece que quem adquire o direito com base no qual o contrato foi celebrado sucede nos direitos e nas obrigações do senhorio, sem prejuízo das regras do registo.
Assim, os herdeiros não podem exigir a assinatura de um novo contrato, alterar livremente a renda ou obrigar o inquilino a sair antecipadamente apenas porque o proprietário morreu. O prazo, o valor da renda e as restantes condições continuam a ser os que resultam do contrato e da legislação portuguesa.
Herança assume posição do senhorio
De acordo com o artigo 2031.º do CC, a sucessão abre-se no momento da morte. Enquanto a herança não for partilhada, o imóvel permanece integrado na herança indivisa, cuja administração pertence normalmente ao cabeça de casal, nos termos do artigo 2079.º.
O inquilino deve ser informado sobre quem representa a herança e sobre a forma como deverá continuar a pagar a renda. Antes de alterar o destinatário dos pagamentos, deve pedir uma comunicação escrita e elementos que permitam confirmar a legitimidade de quem se apresenta como representante dos herdeiros.
A morte do senhorio não suspende a obrigação de pagar a renda. Em caso de dúvida sobre o novo destinatário ou sobre o IBAN indicado, o arrendatário deve guardar toda a correspondência e procurar esclarecimento jurídico antes de interromper os pagamentos.
Exceção importante quando senhorio era usufrutuário
A situação pode ser diferente quando a pessoa que celebrou o contrato não era proprietária plena, mas apenas usufrutuária do imóvel. O usufrutuário pode usar, administrar e arrendar o bem, embora o seu direito tenha natureza temporária.
Segundo o artigo 1476.º do CC, o usufruto extingue-se, designadamente, com a morte do usufrutuário. Quando o contrato tiver sido celebrado com base nesse direito, o arrendamento pode caducar ao abrigo da alínea c) do artigo 1051.º, ressalvadas as exceções previstas no artigo 1052.º.
Este entendimento tem sido seguido pelos tribunais portugueses. Num acórdão de fevereiro de 2025, o Tribunal da Relação do Porto considerou que a morte do senhorio usufrutuário extinguiu o usufruto e provocou a caducidade do contrato celebrado nessa qualidade.
Importa saber como o contrato foi originalmente assinado
Não basta verificar se o senhorio era usufrutuário no momento em que morreu. É necessário perceber qual era a sua qualidade quando celebrou o contrato de arrendamento.
O Tribunal da Relação de Lisboa analisou uma situação em que a senhoria era proprietária plena quando arrendou a habitação, tendo posteriormente doado o imóvel e reservado para si o usufruto. Num acórdão de abril de 2024, o tribunal concluiu que o contrato não caducou com a morte da usufrutuária, porque tinha sido originalmente celebrado com base no direito de propriedade.
Por isso, a análise não deve limitar-se à situação existente no dia do falecimento. O contrato, a data da sua assinatura e os registos do imóvel podem ser determinantes para saber se o arrendamento continua ou caduca.
Inquilino não tem de sair imediatamente
Mesmo quando ocorre a caducidade por extinção do usufruto, o proprietário não pode exigir a entrega imediata da habitação. O artigo 1053.º do CC determina que a restituição do imóvel apenas pode ser exigida seis meses depois do facto que provocou a caducidade.
No caso da morte do usufrutuário, esse prazo conta-se, em princípio, a partir do falecimento. Se o inquilino não entregar voluntariamente a habitação depois de a restituição se tornar exigível, o proprietário terá de utilizar os meios legais disponíveis, não podendo proceder à retirada de bens ou à mudança das fechaduras por iniciativa própria.
Como confirmar quem é proprietário ou usufrutuário
A situação jurídica do imóvel pode ser verificada através da certidão permanente do registo predial. Este documento permite consultar os registos em vigor, incluindo a identidade do proprietário e os direitos ou encargos registados sobre a habitação.
A certidão pode ser pedida nos serviços do registo ou através dos serviços de Registo Predial da Justiça. No entanto, quando existe um usufruto ou uma transmissão antiga, poderá também ser necessário consultar o contrato, escrituras e registos anteriores.
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