In Portugal bestimmt der Tod des Vermieters nicht automatisch das Ende des Mietvertrags. Wenn die Immobilie dem Verstorbenen zu vollem Eigentum gehörte, geht die Position des Vermieters in die Erbschaft über und der Vertrag bleibt zu den Bedingungen bestehen, unter denen er abgeschlossen wurde. Artikel 1057 des Zivilgesetzbuches legt fest, dass derjenige, der das Recht erwirbt, auf dessen Grundlage der Vertrag geschlossen wurde, in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. Somit können die Erben keinen neuen Vertrag verlangen, die Miete nicht frei ändern oder den Mieter nicht vorzeitig zum Auszug zwingen. Die Pflicht zur Mietzahlung wird durch den Tod nicht ausgesetzt, und der Mieter muss darüber informiert werden, wer die Erbschaft vertritt und wie die Zahlungen fortgesetzt werden sollen.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme, wenn der Vermieter nicht voller Eigentümer, sondern nur Nießbraucher war. Gemäß Artikel 1476 des Zivilgesetzbuches erlischt der Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchers, und der Mietvertrag kann nach Artikel 1051 erlöschen. In einem Urteil vom Februar 2025 entschied das Berufungsgericht Porto, dass der Tod der nießbrauchenden Vermieterin den Nießbrauch beendete und das Erlöschen des Vertrags verursachte. Das Berufungsgericht Lissabon entschied jedoch in einem Fall vom April 2024 anders, in dem die Vermieterin zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses volle Eigentümerin war und das Grundstück erst danach unter Vorbehalt des Nießbrauchs verschenkte, und kam zu dem Schluss, dass der Vertrag nicht erloschen war.
Selbst wenn das Erlöschen durch das Ende des Nießbrauchs eintritt, kann der Eigentümer die sofortige Herausgabe der Wohnung nicht verlangen. Artikel 1053 des Zivilgesetzbuches bestimmt, dass die Rückgabe der Immobilie erst sechs Mon
Uma mudança inesperada na pessoa que recebe a renda pode gerar dúvidas sobre pagamentos, prazos e permanência na habitação. Contudo, as condições assinadas num contrato de arrendamento não desaparecem apenas porque o imóvel passou para outras mãos.
Em Portugal, a morte do senhorio não determina, por si só, o fim do contrato de arrendamento. Quando o imóvel pertencia ao falecido em propriedade plena, a posição de senhorio integra a herança e o contrato mantém-se nos termos em que foi celebrado.
Morte do proprietário não acaba com arrendamento
O artigo 1057.º do Código Civil (CC) estabelece que quem adquire o direito com base no qual o contrato foi celebrado sucede nos direitos e nas obrigações do senhorio, sem prejuízo das regras do registo.
Assim, os herdeiros não podem exigir a assinatura de um novo contrato, alterar livremente a renda ou obrigar o inquilino a sair antecipadamente apenas porque o proprietário morreu. O prazo, o valor da renda e as restantes condições continuam a ser os que resultam do contrato e da legislação portuguesa.
Herança assume posição do senhorio
De acordo com o artigo 2031.º do CC, a sucessão abre-se no momento da morte. Enquanto a herança não for partilhada, o imóvel permanece integrado na herança indivisa, cuja administração pertence normalmente ao cabeça de casal, nos termos do artigo 2079.º.
O inquilino deve ser informado sobre quem representa a herança e sobre a forma como deverá continuar a pagar a renda. Antes de alterar o destinatário dos pagamentos, deve pedir uma comunicação escrita e elementos que permitam confirmar a legitimidade de quem se apresenta como representante dos herdeiros.
A morte do senhorio não suspende a obrigação de pagar a renda. Em caso de dúvida sobre o novo destinatário ou sobre o IBAN indicado, o arrendatário deve guardar toda a correspondência e procurar esclarecimento jurídico antes de interromper os pagamentos.
Exceção importante quando senhorio era usufrutuário
A situação pode ser diferente quando a pessoa que celebrou o contrato não era proprietária plena, mas apenas usufrutuária do imóvel. O usufrutuário pode usar, administrar e arrendar o bem, embora o seu direito tenha natureza temporária.
Segundo o artigo 1476.º do CC, o usufruto extingue-se, designadamente, com a morte do usufrutuário. Quando o contrato tiver sido celebrado com base nesse direito, o arrendamento pode caducar ao abrigo da alínea c) do artigo 1051.º, ressalvadas as exceções previstas no artigo 1052.º.
Este entendimento tem sido seguido pelos tribunais portugueses. Num acórdão de fevereiro de 2025, o Tribunal da Relação do Porto considerou que a morte do senhorio usufrutuário extinguiu o usufruto e provocou a caducidade do contrato celebrado nessa qualidade.
Importa saber como o contrato foi originalmente assinado
Não basta verificar se o senhorio era usufrutuário no momento em que morreu. É necessário perceber qual era a sua qualidade quando celebrou o contrato de arrendamento.
O Tribunal da Relação de Lisboa analisou uma situação em que a senhoria era proprietária plena quando arrendou a habitação, tendo posteriormente doado o imóvel e reservado para si o usufruto. Num acórdão de abril de 2024, o tribunal concluiu que o contrato não caducou com a morte da usufrutuária, porque tinha sido originalmente celebrado com base no direito de propriedade.
Por isso, a análise não deve limitar-se à situação existente no dia do falecimento. O contrato, a data da sua assinatura e os registos do imóvel podem ser determinantes para saber se o arrendamento continua ou caduca.
Inquilino não tem de sair imediatamente
Mesmo quando ocorre a caducidade por extinção do usufruto, o proprietário não pode exigir a entrega imediata da habitação. O artigo 1053.º do CC determina que a restituição do imóvel apenas pode ser exigida seis meses depois do facto que provocou a caducidade.
No caso da morte do usufrutuário, esse prazo conta-se, em princípio, a partir do falecimento. Se o inquilino não entregar voluntariamente a habitação depois de a restituição se tornar exigível, o proprietário terá de utilizar os meios legais disponíveis, não podendo proceder à retirada de bens ou à mudança das fechaduras por iniciativa própria.
Como confirmar quem é proprietário ou usufrutuário
A situação jurídica do imóvel pode ser verificada através da certidão permanente do registo predial. Este documento permite consultar os registos em vigor, incluindo a identidade do proprietário e os direitos ou encargos registados sobre a habitação.
A certidão pode ser pedida nos serviços do registo ou através dos serviços de Registo Predial da Justiça. No entanto, quando existe um usufruto ou uma transmissão antiga, poderá também ser necessário consultar o contrato, escrituras e registos anteriores.
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