Договор аренды продолжает действовать после смерти арендодателя? Португальское законодательство может удивить

В Португалии смерть арендодателя сама по себе не влечёт прекращение договора аренды. Когда недвижимость принадлежала умершему на праве полной собственности, позиция арендодателя входит в состав наследственного имущества, и договор сохраняет силу на тех же условиях, на которых был заключён. Статья 1057 Гражданского кодекса устанавливает, что лицо, приобретшее право, на котором был основан договор, становится правопреемником арендодателя по правам и обязанностям. Таким образом, наследники не могут требовать заключения нового договора, произвольно изменять арендную плату или принуждать квартиросъёмщика съехать досрочно. Обязанность уплаты арендной платы не приостанавливается со смертью арендодателя; квартиросъёмщик должен быть уведомлён о том, кто представляет наследственное имущество и как продолжить платежи.

Однако существует важное исключение, когда арендодатель не являлся полным собственником, а был лишь узуфруктуарием. Согласно статье 1476 Гражданского кодекса, узуфрукт прекращается со смертью узуфруктуария, и аренда может быть прекращена на основании статьи 1051. В постановлении от февраля 2025 года Апелляционный суд Порту постановил, что смерть арендодательницы-узуфруктуария прекратила узуфрукт и повлекла прекращение договора аренды. Тем не менее Апелляционный суд Лиссабона вынес иное решение в апреле 2024 года по делу, в котором арендодательница была полным собственником на момент заключения договора и лишь впоследствии подарила недвижимость, сохранив за собой узуфрукт, и суд постановил, что договор аренды не прекратился.

Даже когда прекращение договора происходит вследствие прекращения узуфрукта, собственник не может требовать немедленной сдачи жилого помещения. Статья 1053 Гражданского кодекса устанавливает, что возврат недвижимости может быть истребован только по истечении шести месяцев после события, вызвавшего прекращение договора. Если квартиросъёмщик добровольно не освободит жилое помещение, собственнику придётся использовать предусмотренные законом средства, не имея права самостоятельно выносить вещи или менять замки.

Анализ не должен ограничиваться ситуацией, существовавшей на день смерти. Договор, дата его подписания и записи о недвижимости имеют решающее значение для определения того, продолжает ли аренда действовать или прекращается. Правовой статус недвижимости можно проверить с помощью постоянного свидетельства о регистрации недвижимости, которое позволяет ознакомиться с действующими записями, включая личность собственника и зарегистрированные права или обременения.

Uma mudança inesperada na pessoa que recebe a renda pode gerar dúvidas sobre pagamentos, prazos e permanência na habitação. Contudo, as condições assinadas num contrato de arrendamento não desaparecem apenas porque o imóvel passou para outras mãos.

Em Portugal, a morte do senhorio não determina, por si só, o fim do contrato de arrendamento. Quando o imóvel pertencia ao falecido em propriedade plena, a posição de senhorio integra a herança e o contrato mantém-se nos termos em que foi celebrado.

Morte do proprietário não acaba com arrendamento

O artigo 1057.º do Código Civil (CC) estabelece que quem adquire o direito com base no qual o contrato foi celebrado sucede nos direitos e nas obrigações do senhorio, sem prejuízo das regras do registo.

Assim, os herdeiros não podem exigir a assinatura de um novo contrato, alterar livremente a renda ou obrigar o inquilino a sair antecipadamente apenas porque o proprietário morreu. O prazo, o valor da renda e as restantes condições continuam a ser os que resultam do contrato e da legislação portuguesa.

Herança assume posição do senhorio

De acordo com o artigo 2031.º do CC, a sucessão abre-se no momento da morte. Enquanto a herança não for partilhada, o imóvel permanece integrado na herança indivisa, cuja administração pertence normalmente ao cabeça de casal, nos termos do artigo 2079.º.

O inquilino deve ser informado sobre quem representa a herança e sobre a forma como deverá continuar a pagar a renda. Antes de alterar o destinatário dos pagamentos, deve pedir uma comunicação escrita e elementos que permitam confirmar a legitimidade de quem se apresenta como representante dos herdeiros.

A morte do senhorio não suspende a obrigação de pagar a renda. Em caso de dúvida sobre o novo destinatário ou sobre o IBAN indicado, o arrendatário deve guardar toda a correspondência e procurar esclarecimento jurídico antes de interromper os pagamentos.

Exceção importante quando senhorio era usufrutuário

A situação pode ser diferente quando a pessoa que celebrou o contrato não era proprietária plena, mas apenas usufrutuária do imóvel. O usufrutuário pode usar, administrar e arrendar o bem, embora o seu direito tenha natureza temporária.

Segundo o artigo 1476.º do CC, o usufruto extingue-se, designadamente, com a morte do usufrutuário. Quando o contrato tiver sido celebrado com base nesse direito, o arrendamento pode caducar ao abrigo da alínea c) do artigo 1051.º, ressalvadas as exceções previstas no artigo 1052.º.

Este entendimento tem sido seguido pelos tribunais portugueses. Num acórdão de fevereiro de 2025, o Tribunal da Relação do Porto considerou que a morte do senhorio usufrutuário extinguiu o usufruto e provocou a caducidade do contrato celebrado nessa qualidade.

Importa saber como o contrato foi originalmente assinado

Não basta verificar se o senhorio era usufrutuário no momento em que morreu. É necessário perceber qual era a sua qualidade quando celebrou o contrato de arrendamento.

O Tribunal da Relação de Lisboa analisou uma situação em que a senhoria era proprietária plena quando arrendou a habitação, tendo posteriormente doado o imóvel e reservado para si o usufruto. Num acórdão de abril de 2024, o tribunal concluiu que o contrato não caducou com a morte da usufrutuária, porque tinha sido originalmente celebrado com base no direito de propriedade.

Por isso, a análise não deve limitar-se à situação existente no dia do falecimento. O contrato, a data da sua assinatura e os registos do imóvel podem ser determinantes para saber se o arrendamento continua ou caduca.

Inquilino não tem de sair imediatamente

Mesmo quando ocorre a caducidade por extinção do usufruto, o proprietário não pode exigir a entrega imediata da habitação. O artigo 1053.º do CC determina que a restituição do imóvel apenas pode ser exigida seis meses depois do facto que provocou a caducidade.

No caso da morte do usufrutuário, esse prazo conta-se, em princípio, a partir do falecimento. Se o inquilino não entregar voluntariamente a habitação depois de a restituição se tornar exigível, o proprietário terá de utilizar os meios legais disponíveis, não podendo proceder à retirada de bens ou à mudança das fechaduras por iniciativa própria.

Como confirmar quem é proprietário ou usufrutuário

A situação jurídica do imóvel pode ser verificada através da certidão permanente do registo predial. Este documento permite consultar os registos em vigor, incluindo a identidade do proprietário e os direitos ou encargos registados sobre a habitação.

A certidão pode ser pedida nos serviços do registo ou através dos serviços de Registo Predial da Justiça. No entanto, quando existe um usufruto ou uma transmissão antiga, poderá também ser necessário consultar o contrato, escrituras e registos anteriores.

Leia também: Portugal vai ter cortes de água prolongados nestes dias e estas serão as regiões afetadas