Bruxelas está a preparar o Affordable Housing Act, uma legislação europeia que visa estabelecer critérios para que Estados-membros, cidades e regiões possam impor medidas proporcionais sobre os alojamentos turísticos de curta duração em zonas com maior pressão habitacional. A Comissão Europeia justifica esta intervenção com a insegurança jurídica enfrentada por várias cidades que tentaram restringir o alojamento turístico, frequentemente contestado ao abrigo das regras europeias sobre liberdade de prestação de serviços. O Tribunal de Justiça da União Europeia já considerou em 2020 que restrições podem ser justificadas por objetivos de escassez de habitação, desde que proporcionais, mas a definição dessa proporcionalidade continua a gerar disputas.
O problema que está na origem desta legislação é o desequilíbrio entre oferta turística e habitacional em determinados destinos. Segundo dados do Centro Comum de Investigação da Comissão Europeia, os alojamentos de curta duração representam cerca de 1,2% do parque habitacional da UE, mas em alguns destinos turísticos podem chegar a representar 20% das casas. Em 2025, Portugal registou 49,5 milhões de dormidas em alojamentos de curta duração reservados através de plataformas online, das quais 42,5 milhões corresponderam a visitantes internacionais.
Em Portugal, Lisboa, Porto e Funchal já criaram mecanismos próprios para travar novos alojamentos locais nas zonas de maior concentração. Lisboa considera áreas de contenção absoluta quando o rácio entre alojamentos locais e fogos de habitação permanente é igual ou superior a 10%, e contenção relativa entre 5% e 10%. O Porto tem áreas de contenção nas freguesias do centro histórico e áreas de crescimento sustentável nas restantes. O Funchal, com regulamento mais recente, colocou praticamente todo o município sob contenção, com restrições à atribuição de novos registos, embora com exceções para imóveis reabilitados ou devolutos há mais de três anos.
A futura legislação europeia não vai impor um limite europeu ao número de Airbnb, mas pretende criar regras mais claras para que uma cidade possa demonstrar que determinada restrição é necessária e proporcional à pressão habitacional que enfrenta. Para Portugal, isto significa que Lisboa, Porto, Funchal e outros municípios poderão ganhar maior segurança jurídica para continuar a diferenciarem territórios, permitindo que o alojamento local cresça onde há espaço e seja travado onde a pressão sobre a habitação permanente já é excessiva.
