Há uma assimetria nos dados de agosto do crédito à habitação intermediado pelo ComparaJá que não aparece em nenhum indicador de preços e que diz alguma coisa sobre como funciona o acesso ao sistema financeiro português. Nas operações de aquisição, 81,3% dos titulares têm nacionalidade portuguesa. Nas operações de transferência de crédito, a proporção sobe para 92,3%. Dito ao contrário: quase um em cada cinco créditos de compra é contratado por alguém que não é português, mas nas renegociações essa proporção cai para menos de um em cada treze.
A primeira leitura possível seria de discriminação no acesso à renegociação, e é provavelmente a errada. O que separa os dois grupos não é a nacionalidade, é o tempo. Transferir um crédito exige, antes de tudo, ter um crédito. E não um crédito qualquer: um crédito com alguns anos, contratado em condições que entretanto se tornaram desfavoráveis, com histórico de pagamento suficiente para outro banco o querer. O stock de créditos transferíveis em Portugal formou-se sobretudo entre 2022 e 2023. Quem chegou ao país depois disso não podia estar nesse stock, por razões de calendário e não de mérito.
A consequência é que a poupança associada à renegociação, que foi durante dois anos o principal instrumento de alívio das famílias com crédito à habitação, chegou de forma muito desigual conforme a antiguidade de cada agregado no mercado português. Quem já cá estava com um crédito caro conseguiu baixar a prestação sem mudar de casa. Quem chegou depois entrou pela porta da aquisição, a preços de 2025 e 2026, e não tem nada para transferir. São dois pontos de partida muito diferentes para o mesmo mercado.
O perfil das nacionalidades nas aquisições ajuda a perceber a dimensão do fenómeno. Os titulares brasileiros representam 7,3% das compras do mês, o segundo grupo mais representado depois do português. Seguem-se, com pesos entre meio ponto e dois pontos percentuais cada, titulares de nacionalidade alemã, cabo-verdiana, colombiana, são-tomense, arménia, indiana, italiana, moldava, russa e turca. É uma lista longa de grupos pequenos, o que é característico de um mercado que recebe procura de muitas origens em vez de uma concentração numa só comunidade.
Do lado da transferência, essa diversidade quase desaparece. O grupo brasileiro cai para 5,8% e a maioria das restantes nacionalidades não tem expressão. Não é que estes agregados renegoceiem menos por opção: é que a operação exige um pré-requisito que eles ainda não têm. As condições de acesso ao crédito habitação para estrangeiros determinam a entrada no mercado, mas é a antiguidade do contrato que determina o acesso à poupança que se obtém depois.
Convém marcar os limites desta leitura. A amostra mensal é de algumas centenas de operações e a distribuição por nacionalidade tem grupos com uma ou duas ocorrências, sem qualquer robustez estatística individual. O que tem solidez é a diferença agregada entre os dois produtos, onze pontos percentuais, sustentada por dezenas de casos de cada lado e coerente com o mecanismo temporal que a explica.
Fica uma implicação que interessa a quem desenha política de habitação. As medidas que atuam sobre o stock de crédito existente, sejam bonificações, incentivos à renegociação ou limites a comissões de mudança de banco, chegam por construção a quem já tem contrato. As medidas que atuam sobre a originação chegam a quem está a entrar. São instrumentos que atingem populações diferentes, e a nacionalidade dos titulares é apenas a forma mais visível de mostrar que essas populações não se sobrepõem.
Se a diferença se mantiver nos próximos meses, e há razões de calendário para pensar que sim, vale a pena olhá-la como aquilo que provavelmente é: não uma barreira à entrada, mas uma barreira à poupança que só existe depois de se entrar.
