Existem duas prestações no crédito à habitação em Portugal e elas contam histórias que se contradizem. A primeira é a prestação média do conjunto dos empréstimos em vigor, calculada pelo Banco de Portugal sobre todo o stock de contratos: 436 euros, valor máximo da série histórica, a subir há dez meses consecutivos. A segunda é a prestação média de quem contrata hoje. Nos dados do ComparaJá, chega aos 850 euros entre compradores com menos de 35 anos e aos 749 euros no grupo mais velho.
A distância entre os dois números é de quase o dobro e não resulta de nenhum erro de medição. Resulta do que cada um mede. A prestação do stock incorpora contratos assinados ao longo de três décadas, com valores de imóvel muito inferiores aos atuais e com capital já substancialmente amortizado. A prestação dos novos contratos reflete os preços de hoje, os montantes de hoje e as taxas de hoje. Uma é a fotografia do passado a envelhecer; a outra é a fotografia do presente.
A consequência mais relevante desta diferença é sobre a leitura pública dos dados. Quando se noticia que a prestação média em Portugal atingiu um máximo histórico de 436 euros, a sensação transmitida é de esforço elevado mas gerível. Quando uma família jovem faz contas para comprar casa e chega aos 850 euros, a distância entre a sua realidade e o indicador nacional é grande o suficiente para gerar a impressão de estar a fazer alguma coisa mal. Não está: está a comprar no mercado de 2026, e o indicador nacional descreve maioritariamente o mercado de anos anteriores.
Há uma segunda consequência, com implicações para a política de habitação. O stock de crédito habitação atingiu valores máximos e a prestação média sobe há quase um ano, o que sugere pressão crescente sobre os orçamentos familiares. Mas essa subida do agregado é lenta precisamente porque a maior parte dos contratos é antiga e se ajusta apenas através das revisões de indexante. O verdadeiro salto de esforço não está a acontecer no stock: está a acontecer na entrada de cada nova família no mercado, e é invisível em qualquer média que junte as duas populações.
A comparação também esclarece por que motivo as regras de concessão foram apertadas com referência aos compradores mais jovens. É neles que a prestação de entrada é mais alta, é neles que o rácio de financiamento é maior, e é neles que a taxa de esforço se aproxima mais do limite, ainda que continue confortavelmente abaixo. Um regulador que olhe para a média do stock não vê problema nenhum. Um regulador que olhe para a coorte que entra vê uma trajetória que justifica precaução.
Para quem está a preparar um processo, a leitura útil é de calibração, e é uma das razões pelas quais vale a pena olhar para a análise de mercado de crédito habitação desagregada por perfil. O valor de referência relevante não é a prestação média nacional, é a prestação média de quem contrata agora um crédito com montante e prazo semelhantes aos seus.
Comparar com o agregado do stock produz otimismo sem fundamento e leva a subdimensionar a margem necessária. É o erro mais comum de quem se orienta pelo número que dá manchete no fim de cada mês.
