Au Portugal, le décès du propriétaire ne met pas fin, en soi, au contrat de bail. Lorsque le bien appartenait au défunt en pleine propriété, la position de propriétaire fait partie de la succession et le contrat se maintient selon les conditions dans lesquelles il a été conclu. L'article 1057 du Code civil établit que quiconque acquiert le droit sur lequel le contrat a été conclu succède aux droits et aux obligations du propriétaire. Ainsi, les héritiers ne peuvent pas exiger un nouveau contrat, modifier librement le loyer ou obliger le locataire à partir de manière anticipée. L'obligation de payer le loyer ne se suspend pas avec le décès, et le locataire doit être informé de qui représente la succession et comment continuer les paiements.
Il existe, toutefois, une exception importante lorsque le propriétaire n'était pas propriétaire en pleine propriété, mais seulement usufruitier. Selon l'article 1476 du Code civil, l'usufruit s'éteint avec le décès de l'usufruitier, et le bail peut devenir caduc en vertu de l'article 1051. Dans un arrêt de février 2025, le Tribunal de relation de Porto a considéré que le décès de la propriétaire usufruitière a éteint l'usufruit et a provoqué la caducité du contrat. Cependant, le Tribunal de relation de Lisbonne a statué différemment dans un cas d'avril 2024, où la propriétaire était propriétaire en pleine propriété lors de la conclusion du contrat et n'a ensuite donné le bien en réservant l'usufruit pour elle-même, concluant que le contrat n'était pas devenu caduc.
Même lorsque la caducité survient en raison de l'extinction de l'usufruit, le propriétaire ne peut pas exiger la remise immédiate de l'habitation. L'article 1053 du Code civil précise que la restitution du bien ne peut être exigée que six mois après le fait qui a provoqué la caducité. Si le locataire ne remet pas volontairement l'habitation, le propriétaire devra utiliser les moyens légaux disponibles, et ne pourra pas procéder au retrait des biens ou au changement des serrures de sa propre initiative.
L'analyse ne doit pas se limiter à la situation existant le jour du décès. Le contrat, la date de sa signature et les registres du bien sont déterminants pour savoir si le bail continue ou devient caduc. La situation juridique du bien peut être vérifiée grâce au certificat permanent d'enregistrement foncier, qui permet de consulter les enregistrements en vigueur, y compris l'identité du propriétaire et les droits ou charges enregistrés.
Uma mudança inesperada na pessoa que recebe a renda pode gerar dúvidas sobre pagamentos, prazos e permanência na habitação. Contudo, as condições assinadas num contrato de arrendamento não desaparecem apenas porque o imóvel passou para outras mãos.
Em Portugal, a morte do senhorio não determina, por si só, o fim do contrato de arrendamento. Quando o imóvel pertencia ao falecido em propriedade plena, a posição de senhorio integra a herança e o contrato mantém-se nos termos em que foi celebrado.
Morte do proprietário não acaba com arrendamento
O artigo 1057.º do Código Civil (CC) estabelece que quem adquire o direito com base no qual o contrato foi celebrado sucede nos direitos e nas obrigações do senhorio, sem prejuízo das regras do registo.
Assim, os herdeiros não podem exigir a assinatura de um novo contrato, alterar livremente a renda ou obrigar o inquilino a sair antecipadamente apenas porque o proprietário morreu. O prazo, o valor da renda e as restantes condições continuam a ser os que resultam do contrato e da legislação portuguesa.
Herança assume posição do senhorio
De acordo com o artigo 2031.º do CC, a sucessão abre-se no momento da morte. Enquanto a herança não for partilhada, o imóvel permanece integrado na herança indivisa, cuja administração pertence normalmente ao cabeça de casal, nos termos do artigo 2079.º.
O inquilino deve ser informado sobre quem representa a herança e sobre a forma como deverá continuar a pagar a renda. Antes de alterar o destinatário dos pagamentos, deve pedir uma comunicação escrita e elementos que permitam confirmar a legitimidade de quem se apresenta como representante dos herdeiros.
A morte do senhorio não suspende a obrigação de pagar a renda. Em caso de dúvida sobre o novo destinatário ou sobre o IBAN indicado, o arrendatário deve guardar toda a correspondência e procurar esclarecimento jurídico antes de interromper os pagamentos.
Exceção importante quando senhorio era usufrutuário
A situação pode ser diferente quando a pessoa que celebrou o contrato não era proprietária plena, mas apenas usufrutuária do imóvel. O usufrutuário pode usar, administrar e arrendar o bem, embora o seu direito tenha natureza temporária.
Segundo o artigo 1476.º do CC, o usufruto extingue-se, designadamente, com a morte do usufrutuário. Quando o contrato tiver sido celebrado com base nesse direito, o arrendamento pode caducar ao abrigo da alínea c) do artigo 1051.º, ressalvadas as exceções previstas no artigo 1052.º.
Este entendimento tem sido seguido pelos tribunais portugueses. Num acórdão de fevereiro de 2025, o Tribunal da Relação do Porto considerou que a morte do senhorio usufrutuário extinguiu o usufruto e provocou a caducidade do contrato celebrado nessa qualidade.
Importa saber como o contrato foi originalmente assinado
Não basta verificar se o senhorio era usufrutuário no momento em que morreu. É necessário perceber qual era a sua qualidade quando celebrou o contrato de arrendamento.
O Tribunal da Relação de Lisboa analisou uma situação em que a senhoria era proprietária plena quando arrendou a habitação, tendo posteriormente doado o imóvel e reservado para si o usufruto. Num acórdão de abril de 2024, o tribunal concluiu que o contrato não caducou com a morte da usufrutuária, porque tinha sido originalmente celebrado com base no direito de propriedade.
Por isso, a análise não deve limitar-se à situação existente no dia do falecimento. O contrato, a data da sua assinatura e os registos do imóvel podem ser determinantes para saber se o arrendamento continua ou caduca.
Inquilino não tem de sair imediatamente
Mesmo quando ocorre a caducidade por extinção do usufruto, o proprietário não pode exigir a entrega imediata da habitação. O artigo 1053.º do CC determina que a restituição do imóvel apenas pode ser exigida seis meses depois do facto que provocou a caducidade.
No caso da morte do usufrutuário, esse prazo conta-se, em princípio, a partir do falecimento. Se o inquilino não entregar voluntariamente a habitação depois de a restituição se tornar exigível, o proprietário terá de utilizar os meios legais disponíveis, não podendo proceder à retirada de bens ou à mudança das fechaduras por iniciativa própria.
Como confirmar quem é proprietário ou usufrutuário
A situação jurídica do imóvel pode ser verificada através da certidão permanente do registo predial. Este documento permite consultar os registos em vigor, incluindo a identidade do proprietário e os direitos ou encargos registados sobre a habitação.
A certidão pode ser pedida nos serviços do registo ou através dos serviços de Registo Predial da Justiça. No entanto, quando existe um usufruto ou uma transmissão antiga, poderá também ser necessário consultar o contrato, escrituras e registos anteriores.
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