Nuno Leal, co-CEO du Doutor Finanças, considère que le paquet de mesures pour l'habitation aura un effet progressif. La baisse de la TVA est positive car elle favorise la construction et alimente l'offre, mais le déséquilibre entre l'offre et la demande ne disparaîtra pas à court terme. En 2025, 29 milliards d'euros de crédit à l'habitation ont été accordés, dont 6 milliards correspondaient à des transferts, et 77 % des crédits ont été contractés à taux mixte. Patrícia Barão, presidente de l'APEMIP, souligne que pendant des décennies la nouvelle offre a représenté environ 20 %, tandis que au cours de la dernière décennie le stock résidentiel n'a augmenté que de 1,9 %, et que 95,3 % des maisons transactées sont acquises par des personnes ayant leur résidence fiscale au Portugal.
Miguel Mateus, CEO de Norfin, défend que la prévisibilité est fondamentale, expliquant que les délais incertains et les modifications législatives successives augmentent le risque de l'investissement. Il souligne la nécessité d'une vision systémique dans laquelle le gouvernement, les municipalités et l'Autorité fiscale soient alignés, et se demande où sont les actifs publics qui peuvent être mis au service des nouvelles générations. Des terrains ou bâtiments publics peuvent être mobilisés pour de nouveaux projets, et dans la location il existe des modèles d'investissement capables de prendre de l'ampleur, mais l'innovation est nécessaire.
Jorge Bota, CEO de B. Prime, alerte que le Portugal a 308 réglementations de l'urbanisme de chaque conseil municipal, et que la succession de changements peut diminuer la confiance des investisseurs. Il souligne que le problème n'est pas proprement d'habitation, mais d'accès à l'habitation : ceux qui sont déjà sur le marché peuvent vendre un actif valorisé, mais ceux qui tentent d'entrer pour la première fois font face à des prix élevés, des salaires limités et peu d'offre. Il défend que les terrains publics
Nuno Leal considera que o pacote de medidas para a habitação terá um efeito gradual. Sobre a descida do IVA, afirma: “É obviamente uma medida positiva”, por fomentar a construção e alimentar a oferta. Mas o desequilíbrio entre oferta e procura não desaparecerá no curto prazo e as medidas precisam de tempo para se traduzirem em casas no mercado. No financiamento, não existe atualmente, do lado da banca, um problema de disponibilidade de crédito à habitação. Em 2025, referiu, foram concedidos 29 mil milhões de euros, dos quais 6 mil milhões corresponderam a transferências, e 77% dos créditos foram contratados a taxa mista. Para o co-CEO do Doutor Finanças é também necessário articular a política de crédito com as regras macroprudenciais. Essa articulação é relevante num mercado em que o estímulo à procura, sem um aumento correspondente da oferta, pode agravar desequilíbrios já existentes.
Patrícia Barão coloca igualmente a oferta no centro do problema, sublinhando que houve décadas em que a oferta nova representava valores na ordem dos 20%, enquanto na última década o stock habitacional aumentou apenas 1,9%. A procura, pelo contrário, permanece dinâmica: 95,3% das casas transacionadas são adquiridas por pessoas ou famílias com residência fiscal em Portugal. A redução do IVA pode estimular a construção, mas “criar esta oferta vai precisar de tempo”. Por isso, insiste: “Nós não temos uma bala de prata”. Para a presidente da APEMIP, a dificuldade é especialmente visível em quem ainda não dispõe de uma casa para vender e usar como capital numa nova compra. “Eu concordo 100% que estamos a viver uma crise de acesso à habitação”, afirma, defendendo casas novas a valores compatíveis com os rendimentos das famílias.
Miguel Mateus centra a análise na previsibilidade. “O tempo, obviamente, é o maior assassino de todos”, afirma, explicando que prazos incertos, alterações legislativas sucessivas e interpretações diferentes aumentam o risco do investimento. O CEO da Norfin defende uma visão sistémica, em que Governo, municípios e Autoridade Tributária estejam alinhados. Também chama a atenção para as várias camadas que formam o preço: terreno, construção, financiamento, tempo, taxas, licenciamentos, energia e projetos. E introduz uma questão: “Onde estão os ativos públicos que possam ser postos ao serviço destas novas gerações?”. Terrenos ou edifícios públicos podem, sustenta, ser mobilizados para novos projetos. No arrendamento, considera que existem modelos de investimento capazes de ganhar escala, mas é necessário inovar. Para o responsável da Norfin, a estabilidade das regras e a redução da incerteza são condições essenciais para atrair capital e permitir decisões de investimento com horizontes mais longos.
Acesso à habitação e escala no arrendamento
Jorge Bota concorda que as medidas aprovadas são, em geral, positivas, mas alerta para a execução. Portugal tem “308 regulamentos do urbanismo de cada uma das câmaras”, além de procedimentos e capacidades diferentes entre municípios. A sucessão de mudanças pode diminuir a confiança dos investidores. “Fazer depressa não é sinónimo de fazer bem”, adverte. No preço final, aponta o solo como ponto de partida: “começa tudo nos terrenos, porque os terrenos são caríssimos hoje em dia em qualquer localização”.
O CEO da B. Prime afirma ainda “que não temos propriamente um problema de habitação, é de acesso à habitação, que é uma coisa um bocadinho diferente.” Quem já está no mercado pode vender um ativo valorizado; quem tenta entrar pela primeira vez enfrenta preços elevados, salários limitados e pouca oferta. Para Jorge Bota os terrenos públicos em parceria com promotores e projetos de arrendamento com escala podem fazer parte da resposta: “300 apartamentos que venham para o mercado de arrendamento, se forem multiplicados por 10, são 3.000. É isto que nos faz falta para resolver o tal acesso à habitação.” A escala, sublinha, é determinante para que novas soluções tenham impacto efetivo num mercado em que a oferta disponível continua insuficiente.
Patrícia Barão acrescenta que o mercado de arrendamento continua muito pulverizado e assente sobretudo em pequenos proprietários. Para criar escala, defende “projetos que venham para o mercado pensados para o arrendamento”, incluindo soluções de build to rent concebidas desde a origem para esse fim. Enquanto a venda oferecer um retorno mais favorável, estes projetos terão dificuldade em ganhar escala no mercado português.
A conclusão é comum: aumentar a oferta é indispensável, mas não basta. Fiscalidade, licenciamento, previsibilidade, financiamento, património público, arrendamento e rendimentos das famílias fazem parte da mesma equação. O desafio não é apenas construir mais casas; é fazer com que cheguem ao mercado em condições que permitam a quem hoje está de fora conseguir entrar.
