Brüssel arbeitet am Affordable Housing Act, einer europäischen Gesetzgebung, die Kriterien dafür festlegen soll, dass Mitgliedstaaten, Städte und Regionen verhältnismäßige Maßnahmen gegenüber Ferienwohnungen mit kurzer Mietdauer in Gebieten mit höherem Wohndruck verhängen können. Die Europäische Kommission begründet dieses Eingreifen mit der Rechtsunsicherheit, mit der mehrere Städte konfrontiert sind, die versucht haben, den Ferientourismus einzuschränken, was häufig unter Berufung auf die europäischen Regeln zur Dienstleistungsfreiheit angefochten wurde. Der Gerichtshof der Europäischen Union entschied 2020 bereits, dass Einschränkungen durch Ziele des Wohnungsmangels gerechtfertigt werden können, sofern sie verhältnismäßig sind, aber die Definition dieser Verhältnismäßigkeit führt weiterhin zu Streitigkeiten.
Das Problem, das dieser Gesetzgebung zugrunde liegt, ist das Ungleichgewicht zwischen touristischem und Wohnungsangebot an bestimmten Reisezielen. Laut Daten des Gemeinsamen Forschungszentrums der Europäischen Kommission machen Ferienwohnungen mit kurzer Mietdauer etwa 1,2 % des Wohnungsbestands der EU aus, aber in einigen Touristenzielen können sie bis zu 20 % der Häuser ausmachen. Im Jahr 2025 verzeichnete Portugal 49,5 Millionen Übernachtungen in Ferienwohnungen mit kurzer Mietdauer, die über Online-Plattformen gebucht wurden, davon 42,5 Millionen durch internationale Besucher.
In Portugal haben Lissabon, Porto und Funchal bereits eigene Mechanismen geschaffen, um neue Ferienwohnungen in Gebieten mit der höchsten Konzentration einzudämmen. Lissabon betrachtet Gebiete mit absoluter Eindämmung, wenn das Verhältnis zwischen Ferienwohnungen und ständigen Wohnungen gleich oder höher als 10 % ist, und relative Eindämmung zwischen 5 % und 10 %. Porto hat Eindämmungsgebiete in den Stadtvierteln der historischen Altstadt und Gebiete für nachhaltiges Wachstum in den übrigen. Funchal, mit einer aktuelleren Verordnung, hat praktisch die gesamte Gemeinde unter Eindämmung gestellt, mit Einschränkungen bei der Vergabe neuer Registrierungen, albeit mit Ausnahmen für sanierte oder seit mehr als drei Jahren leerstehende Immobilien.
Die künftige europäische Gesetzgebung wird keinen europäischen Grenzwert für die Anzahl von Airbnb-Ferienwohnungen vorschreiben, sondern klarere Regeln schaffen, damit eine Stadt nachweisen kann, dass eine bestimmte Einschränkung notwendig und verhältnismäßig zum Wohndruck ist, dem sie ausgesetzt ist. Für Portugal bedeutet dies, dass Lissabon, Porto, Funchal und andere Gemeinden mehr Rechtssicherheit gewinnen könnten, um ihre Gebiete weiter zu differenzieren, sodass Ferienwohnungen dort wachsen können, wo Platz ist, und dort eingedämmt werden, wo der Druck auf ständige Wohnungen bereits übermäßig ist.
